十大典型案例：行政机关有权召开居民议事会，选聘新物业吗？

　　近日，北京市司法局发布了2022—2023年度行政复议助力优化营商环境十大典型案例，将逐篇刊发，总结典型经验做法，让人民群众在每一起案件办理中感受到公平正义！本期来看十大典型案例之二：某物业管理公司不服某镇人民政府公告案。

　　复议要旨

　　行政机关履行行政管理职责时，应当严格在法律法规授权的范围内依法行政，确保实施的行政行为没有超越法定职权。对于下级行政机关超越职权作出的行政行为，上级行政机关可以决定予以撤销。

　　基本案情

　　2018年

　　某公司（下称申请人）于2018年5月30日与开发商签订《物业前期合同》，并于2018年6月1日与开发商签订《物业前期合同补充协议》，约定自2018年6月1日起至2024年5月31日止，由申请人为某住宅小区提供物业服务。

　　2021年

　　自2021年起，小区部分业主与另一公司签订《物业委托管理合同》，导致小区内存在两家物业公司同时服务业主的现象。

　　2022年4月8日

　　北京市某区某镇人民政府（下称被申请人）向某区住房和城乡建设委员会（下称某区住建委）发函，请求对采用投票方式确定物业公司的法定程序予以指导。

　　2022年4月11日

　　某区住建委于4月11日回函，对相关问题进行了答复和指导。

　　2022年4月29日

　　被申请人向小区业主发布《关于投票确认某小区物业公司的公告》（下称公告一），公告将于2022年5月23日召开某小区临时业主大会，采取业主投票方式选聘物业公司。

　　2022年5月20日

　　被申请人再次向小区业主发布《关于投票确认某小区物业公司的公告》（下称公告二），公告将于2022年6月11日召开居民议事会，采取投票方式选聘物业公司，同时宣布废止公告一。

　　2022年5月27日

　　申请人于2022年5月27日向北京市某区人民政府（下称复议机关）申请行政复议，请求撤销公告二。

　　复议结果

　　行政复议机关认为：行政机关应在法律法规授权的范围内履行行政管理职责。依据《物业管理条例》第十条、《北京市物业管理条例》第八条第一款规定、第三十六条规定，被申请人向业主发布公告二，组织业主召开居民议事会选聘物业服务人，缺乏法律依据，超越其法定职权范围，应予撤销。北京市某区人民政府最终于2022年7月14日依法作出《行政复议决定书》，决定撤销被申请人于2022年5月20日作出的公告二。

　　复议辨析

　　行政机关作出的行政行为必须取得法律授权，否则便不得为之，这是行政法治的基本要求和底线要求。

　　就案涉小区而言，依法有权决定选聘新的物业服务人的主体原则上应为业主大会，如案涉小区尚未产生业主大会，由物管会组织业主决定选聘亦可；依法有权代表业主与新物业服务人签订普通物业服务合同的主体原则上应为业委会，如案涉小区尚未产生业委会，由物管会代表业主签约亦可。

　　有权决定选聘及签约的只有业主大会、业委会、物管会三个居民自治性质的组织，被申请人作为行政机关，依法有权对业主大会、业委会、物管会的产生和履职进行间接的组织、指导、监督、协调，但依法无权直接干涉居民社区选聘物业服务人的事宜，无权直接对其发布行政命令，在没有法律的明确授权时也不得代行其职责。

　　从被申请人拟组织召开居民议事会，而非业主大会以选聘物业服务人的情况看来，案涉小区很可能尚未成立业主大会，也没有产生业委会，被申请人应当首先推动组建物管会，再指导物管会组织业主选聘新的物业服务人。无论如何，被申请人直接发布公告，并自行召集居民议事会选聘新物业服务人的行为都不符合依法行政的要求。

　　案例启示

　　行政机关履行行政职责之时，应当特别注意行政行为授权的边界。在法律法规对相关事项的处置方式已有清晰明确规定的情形下，行政机关应当严格遵照执行，不应超越法律规定的权限，行使法律法规所未赋予的权力，对不属于其职权范围内的人或事进行处理。

　　法条链接

　　《中华人民共和国行政复议法》第二十八条

　　对履行行政复议机构职责的地方人民政府司法行政部门的行政行为不服的，可以向本级人民政府申请行政复议，也可以向上一级司法行政部门申请行政复议。

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十条

　　建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　《物业管理条例》第十条

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　《物业管理条例》第十一条

　　下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则；

　　(二)制定和修改管理规约；

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　(四)选聘和解聘物业服务企业；

　　(五)筹集和使用专项维修资金；

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　《物业管理条例》第十五条

　　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　(四)监督管理规约的实施；

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　《北京市物业管理条例》第八条第一款

　　街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责，有权撤销其作出的违反法律法规和规章的决定；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动。

　　《北京市物业管理条例》第三十四条

　　业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：

　　(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

　　(二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

　　(三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

　　(四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

　　(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

　　(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施；

　　(七)决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

　　(八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；

　　(九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

　　(十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

　　业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

　　《北京市物业管理条例》第三十六条

　　业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府组织召集。

　　《北京市物业管理条例》第五十二条

　　街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。