昌平区农民拆迁安置后物业关系中存在的问题及对策

　　昌平区属于北京市新城建设区，有305个农村行政村。目前全区平原地区农民已经拆迁安置23个村，已经确定即将拆迁安置的还有28个村。面对昌平区城市化建设不断深入，农民拆迁范围不断扩大，拆迁安置后大批农民迁入楼房居住，因此引发的小区物业矛盾纠纷不断增多。

　　一、农民拆迁安置上楼后的基本情况

　　日前，昌平区司法局就农民拆迁安置后产生的矛盾纠纷情况对回龙观、东小口、北七家、城北、城南、南邵等镇等23个村开展调研。此次调研以调查问卷的形式向拆迁上楼的农民开展调查。调查数据显示，在所有调查对象中，认为住楼房更加方便的占79.1%，不能承受住楼开销的占54.4%，对物业服务满意的占86.8%，认为物业收费合理的占68%，不能按时缴纳物业费合不缴纳物业费的人占53%，拖延或不缴取暖费的占38%，拖延缴纳或不缴纳水、电、燃气费的占41%，愿意成立业主委员会的占37.7%。

　　二、农民拆迁安置上楼后存在的主要问题

　　（一）产权问题。有3个村楼房160栋，近14000套住房至今没有产权证书，农民因旧村改造拆迁或部分开发拆迁而失去宅基地使用权，但未取得所居住楼房的产权，造成重大的矛盾隐患。

　　（二）市政设施建设问题。由于一些旧村改或部分开发拆迁造建的楼房，没有产权证，大市政规划以后，供暖、供电、供水、供天然气等关系住楼农民生存的设施问题将无法解决。

　　（三）物业费问题。农民的物业开销主要由村集体经济承担，其中物业费、水费、供暖费主要由村集体经济承担。一旦集体经济无力承担，将造成重大矛盾隐患。另外，由于拆迁安置情况存在差异，有的村拆迁安置后，一部分农民住宅是村集体负责物业管理，一部分农民住宅由开发商负责物业管理，同是一村村民，物业收费标准不同，管理方式不同，农民拒绝向开发商缴纳物业费，造成群体性矛盾。

　　（四）生活方式问题。农民上楼后，大多保持农村生活习惯，楼道生炉子，小区绿地种蔬菜，乱堆乱放杂物，破坏小区环境，引发邻里矛盾。

　　（五）物业管理问题。农民依赖农村集体经济组织，依赖村委会管理，不愿意成立业主委员会，业主委员会难以组织，即使组织起来也不能有效发挥作用，不能为业主和物业管理主体以及在业主之间搭建沟通平台，妥善解决物业矛盾。另外，一些小区物业管理不规范，服务质量低，引发了大量矛盾纠纷。

　　（六）相关费用负担问题。目前，有机井和锅炉房的村，水、暖由村里供给，价格上有很大优惠。大市政实施以后，实行统一供应，费用不能接受，因此，出现大量的不交取暖费、水费的现象，引发矛盾纠纷。

　　（七）小区配套设施问题。农村集体经济不能承受农民住宅小区的医疗、商业等设施的建立，农民得不到就近医疗，生活不便，引发矛盾纠纷。

　　（八）小区开发遗留问题。部分房屋存在质量问题，开发商为农民拆迁建回迁楼质量粗糙，出现问题后物业公司与开发商相互推诿，易激化矛盾。

　　三、相关对策建议

　　（一）依法及时明晰产权，减少物业纠纷隐患。农民拆迁上楼通常有三种情况：一是国家征用土地拆迁，二是商业用地拆迁，三是旧村改造拆迁。国家占地拆迁，土地审批手续齐全，失地农民安置妥当，农民回迁后很快可以办理房产证，矛盾纠纷相对少。而商业开发拆迁和农村旧村改造过程中，由于部分土地审批手续问题存在问题，造成农民不能及时办理相关房产手续，对房屋继承、流转造成影响。同时，由于没有房屋产权证，大市政规划不承认该建筑项目，通水、通电、通天然气、供暖等都将成为问题。另外，没有产权证，向住户收取物业费没有合法依据，物业费无法收取，物业管理活动却客观存在，造成群体矛盾隐患。建议对此类问题集中予以解决。

　　（二）大市政建设要考虑农民住楼的具体情况稳步实施。即将实行的大市政城市管理，各项大市政城市管理设施，应当考虑到住楼农民的具体情况，对于拆迁住楼的农民在收费方面可以适当优惠，制定优惠标准，统一实行。

　　（三）优化农村物业管理模式。由农村集体负责物业的，民政和有关部门应当进行认真研究，把物业管理纳入村民民主自治管理范围，纳入村民自治章程。物业收费标准、小区管理等由村民大会制定。对村里特困户和低保户要制定出减免费用方案。村集体经济要建立农民住楼基金制度，集体经济每年要留足住房基金，以防集体经济滑坡时能够保持集体经济为农民住楼所支出的基本费用，加强小区的服务管理，提高服务质量，防止群体性矛盾爆发。

　　（四）制定解决农民拆迁安置后一系列问题的政策法规，做好解决农民拆迁安置后问题的准备。现有的政策法规对于农民拆迁补偿等问题，已有了明确具体的规定，但对于农民拆迁后遇到的一系列问题，还没有明确的规定，也没有相对统一的管理模式。为了保持农民拆迁安置后的社会稳定，亟需研究制定出解决农民拆迁安置后所发生的一系列问题的政策法规，做好解决农民安置后发生矛盾的准备，把预防和解决农民拆迁安置后矛盾纠纷纳入法治化轨道，建立相对统一的长效管理机制，保持社会长治久安。

　　（五）加强农民拆迁安置小区的调解工作，及时化解群体性矛盾的纠纷。农民拆迁安置所引发的物业矛盾涉及面广，情况复杂，涉及政府各个职能部门。建议组织建委、房管、民政、土地、司法等相关部门，相互协调，形成合力，发挥人民调解、行政调解和司法调节有机衔接的工作机制，低成本高效能地化解相关纠纷；同时，还可采取“政府出资购买服务”的方式，引入律师等社会专业法律力量介入此类纠纷的化解工作，并建立长效工作机制，以有效解决此类问题。