各区县物业管理纠纷专项调解工作进展情况

　　自2007年市司法局与市建委联合开展物业管理纠纷专项调解工作以来，在市、区县两级司法行政部门与建委房管部门的密切配合下，取得了一定成效，受到了各级党委、政府和广大社区居民的欢迎和认可。今年，全市物业管理纠纷调解工作在新形势下继续发展，在加强调解组织网络化建设、开展“迎国庆、展风采”为主题的矛盾纠纷排查化解工作、加强物业管理纠纷调解工作的专业化和规范化建设、维护社区稳定以及促进社区和谐等方面取得了较好成效。

　　东城区两项措施继续开拓物业管理纠纷调解工作新局面。东城区物业管理纠纷调委会上半年共调处物业纠纷120件，均由物业管理公司向区物业管理纠纷调委会申请调解。其中调解成功80件，占调解总数的67%，涉案标的额150余万元。为继续推动物业管理纠纷调解工作，今年东城区司法局紧抓两项措施促成工作实效。一是夯实基础，确保调委会规范化运行。首先，在上半年对调委会人员进行了调整，选聘年富力强、素质较好、具有一定专业知识和调解经验的人员充实日常工作队伍，并与之签订劳动协议；同时，规范日常调解记录和调解文书，根据实际需要加以修改、补充。二是继续深化对物业管理矛盾纠纷调解工作的宣传。借助区房管局召集全区物业管理企业高层领导参加的“东城区2009年物业管理工作会议”的契机，宣传了“物业纠纷在所难免，专业调解无需花钱”的物业纠纷调解理念，以及物业调委会的调解范围、调解程序、调解效力、申请程序等内容，收到了良好效果。

　　宣武区加强规范化建设，物业管理纠纷化解工作上水平。2007年开展物业管理纠纷调解工作以来，全区共调处物业纠纷560件，调解成功454件，调解成功率达81%，其中重大物业管理纠纷4起，为避免矛盾纠纷的升级和扩大发挥了积极的促进作用。今年上半年，组织对全区各级物业管理纠纷人民调解工作进行规范化建设，全区各级调解组织建立了完整、统一的台帐，明确了将纠纷原因、受理情况、调解过程、处理结果作详细记录，并严格按全市统一下发的文书样式制作调解协议，从而使全区物业管理纠纷调解工作得到逐步规范。

　　朝阳区多环节入手，积极做好物业纠纷预防和调处工作。一是加强预防环节，从源头上防止物业纠纷的发生；二是加强排查环节，实现物业纠纷的早发现、早预防、早处理；三是加强机制建设环节，继续完善物业纠纷调解联动工作机制。为了普及物业管理知识、规范业委会运行程序、提高居民的法律政策水平、形成良好的物业服务关系，区司法局组织印制了《物业管理实用手册》，下发到全区各个物业纠纷调委会、社区和业主委员会，并制作了6套物业知识宣传展板，自六月中旬起，在全区各社区巡回展出，截至目前，已在36个社区展出，超过18万的居民观看。

　　海淀区紧抓培训，进一步加大物业纠纷调解工作力度。2009上半年，全区物业管理纠纷调解纠纷组织共调解纠纷357件，成功调解270件，调解成功率达75.6%。为了应对市政府第54号文件的实施给海淀区物业纠纷调解工作带来的新挑战，确保各级物业纠纷调解组织工作的顺利开展，确保国庆六十周年的稳定局面，上半年，区司法局分批次对司法所长和主管人民调解工作的司法助理员进行业务培训，司法所负责对辖区社区调解组织进行培训，提高了调解员的工作能力和业务水平。

　　丰台区明思路、保实施、抓典型，实现物业管理纠纷调解“四个第一”。丰台区的物业管理纠纷调解工作一直以“明思路、强机制；保实施、争创新；抓典型、求发展”为基本工作路线，充分发挥2名专职调解员、31名律师和法律工作者组成的物业管理纠纷调委会委员、24名派出法庭法官组成的街乡社区物业管理纠纷调委会指导员的参谋作用，将区物业管理纠纷调委会办公场所设在了区信访办内，达到了对重大疑难物业纠纷第一时间掌握、第一时间受理、第一时间控制、第一时间解决的“四个第一”的效果。目前，全区共有物业管理纠纷人民调解委员会69个，其中区级调解委员会1个，街道（乡镇）级调解委员会21个，社区级调解委员会47个，半年来共解答各种法律咨询1285场4846人次，调处物业管理纠纷407件、成功338件，成功率达83%。

　　石景山区四项措施提高物业管理纠纷调解工作质量。上半年，全区各级物业管理纠纷人民调解委员会共调处物业管理纠纷42件，调解成功39件，成功率达92.9%。物业管理纠纷调解成功率的提高，离不开区司法局四项工作举措：一是充分发挥物业管理纠纷人民调解组织体系作用；二是大力加强物业管理法律法规宣传和培训；三是加强社区调委会信息平台作用，建立专门的物业管理纠纷信息员制度；四是实际依靠区物业管理纠纷人民调解指导委员会和区物业管理纠纷人民调解委员会的协调、指导力量。

　　门头沟区进一步健全物业管理纠纷调解组织网络。门头沟区司法局主动与区建委主管领导和小区负责人接触，在深入调查研究，掌握物业管理纠纷相关规律的前提下，进一步完善物业管理纠纷指导和调解的三级组织体系。据统计，全区现已建立物业管理纠纷调解委员会21个，其中区县调委会1个，社区调委会13个，街乡调委会7个；全区任用物业纠纷调解员共139人；物业管理纠纷调解信息员39人；专职调解员1人。两年来，物业管理纠纷人民调解委员会共调解纠纷343件。

　　大兴区充分发挥法律服务室的便利作用，构建“两横三纵”的物业纠纷化解网络。全区在三个街道和有社区的镇共建立物业调委会163个，有专职调解员163人，今年上半年，物业调委会解答法律咨询1807次，解答人次1903人；开展法制宣传31场，接待咨询3860人次；受理纠纷39件，调解成功34件，成功率达到87%。法律服务室是司法所基层工作的延伸，作为当地法律服务的中心平台，具有向周围村（居）辐射的作用，例如林校路街道2008年的可视网络平台，就通过网络对社区物业管理纠纷人员进行了法律法规知识和业务的培训，收到了很好的效果。为进一步推动物业纠纷调解工作的长远发展，全区已基本形成了两横三纵的纠纷化解网络，即区级和镇、街道级物业纠纷调解机构和社区法律服务团物业纠纷调解信息员组成的“三纵”以及依托于原社区、镇、街道法律服务团人民调解委员会建立的专门的物业纠纷调解委员会和每个调委会设置的专人物业纠纷调解员构成的“两横”。这使得物业管理纠纷调解工作在纵向上有了深入的基础，在横向上有了责任的保障，推动了工作的有序开展。

　　怀柔区坚持三调对接机制，实现物业公司与业主“双赢”。今年上半年，怀柔区三级物业管理纠纷调解组织共成功调处物业纠纷41件。对于事实清楚，情节简单的物业管理纠纷案件，区法院与区物业管理纠纷调解委员会密切协作，将人民调解引入到诉讼过程中，发挥人民调解的独特优势，既减轻当事人的负担、节约了司法资源，又化解矛盾于无形之中。例如，今年三月，泉河街道某物业公司一纸诉状将6名拖欠物业费的业主告上了法庭，而业主则认为物业公司的服务远未达到自己的要求，所以拒绝交纳物业费。法院受理后，将案件委托区物业纠纷调委会进行调解。调委会工作人员在认定事实清楚的基础上，分别做了双方当事人的思想工作，一方面认真倾听业主的想法，但也指出按时缴纳物业费是业主的义务；另一方面将业主的意见与物业公司协商，使公司管理者认识到工作中存在的不足。经调解，双方最终达成一致，签订了人民调解协议书，物业公司撤诉与业主握手言和，每位业主主动交纳了物业费1600元，物业公司也按照业主的要求改进了工作。

　　通州区各级物业调委会充分发挥自身作用推动物业管理纠纷调解工作。区级物业调委会自成立以来，把握纠纷状况、恰当进行分类处理，在纠纷萌芽状态发挥了信息通报、协调解决的重要作用，及时将问题解决在了萌芽状态。据不完全统计，上半年，解答法律咨询109次/173人，受理纠纷28件。镇（街道）级物业调委会做好上下两级调解组织受理纠纷的调处工作。一方面帮助协调解决区调委会受理的物业纠纷；另一方面，对于村（居）物业管理纠纷调解委员会受理或发现的自身解决不了的物业管理矛盾纠纷，或指导工作方法，或直接加以调处解决。