十大调解案例：物业能禁止业主车辆进小区吗？

　　近日，北京市司法局发布人民调解工作十大典型案例，总结典型经验做法，不断提升人民调解员队伍的整体能力和调解水平。开设“十大调解案例”专栏，为您逐篇呈现！

　　今天来看第四则案例：怀柔区王某与某物业公司物业纠纷调解案

　　案情回顾

　　怀柔区某镇某小区物业公司接到多位居民投诉，称有一辆车已连续几天停在小区门口的道路上，影响来往车辆通行。物业公司立即展开处理程序，实地调查后发现该车停在小区外部道路，小区物业无权管辖。联系车主王某后发现，王某与小区物业间此前曾发生过停车纠纷。小区共有1000余户，但仅有400余车位，王某没有固定车位，他曾因在小区内停车被其他住户投诉阻碍通行，后被物业公司禁止其车辆进入小区。王某认为，小区其他没有固定车位的业主可以进入小区随意停车，物业公司处事不公、区别对待，影响其日常生活，造成不便。物业公司则认为此举没有问题。双方各执一词，引发纠纷。因不断收到居民投诉，王某又拒绝和物业公司进行沟通，物业公司经理李某来到怀柔区某镇人民调解委员会申请人民调解。

　　实地走访找准矛盾症结

　　某镇人民调解委员会征得双方同意后，立刻组成了专门调解小组开展调查工作。调解员了解到，此次纠纷发生前，王某曾为送脚踝受伤的女儿去医院而回家取医保卡，但保安未让其开车进入小区，王某当即将车停在小区门口，步行进入小区取回医保卡。王某认为物业的行为严重影响了自己的正常生活，据此提出要求，一是小区保安向自己道歉，二是确认物业公司发布的停车管理规定是否合法，三是要求自己的车辆正常进出小区，并且不被限制停车时间。

　　王某表达诉求后，调解员来到小区实地走访查看。从小区车辆出入管理档案中了解到小区确实存在停车位严重不足的情况，也存在车辆乱停乱放的现象。物业经理李某表示小区内部道路均为消防通道，禁止车辆停放，但是为了业主们日常生活便利，小区允许半小时内的临时停车。但管理并不严格，车主超出半小时的车辆停放，如果没有其他业主投诉，物业公司并不会联系车主挪车。王某在此次纠纷发生半年前，常将车辆驶入小区内部道路，长期停放，引起小区其他业主的不满。物业公司应多数业主的要求，将王某的车牌号从小区出入管理系统中剔除。调解员查看了小区物业张贴的停车管理规定，发现确实存在不合规之处，且停车管理规定并未经过物管会讨论通过。

　　随后，调解小组认真分析了矛盾双方的争议焦点，并制定了有针对性的调解方案。为最大程度地减少对居民正常生活的影响，早日解决问题，调解员从自身车辆使用、邻里关系等角度劝说王某，王某同意参加现场调解。当天，物业公司经理李某和保安队队长、车主王某、物业管理委员会主任孙某、派出所民警来到调委会。

　　释法析理平和化解矛盾

　　沟通开始前，物业公司经理李某针对先前的行为给王某带来的不便，向王某道歉，表示会立即将王某的车牌号录入小区出入管理系统，并承诺今后会加强对员工的培训与管理，王某表示接受物业的道歉。

　　调解员从法律角度入手，分别为双方普及了我国相关法律对于物业公司制定停车规定和小区内部道路设置消防通道的有关规定，详细讲解了小区内部道路不能长期停车。调解员先对王某质疑小区的停车管理规定是否合法进行解释。《物业管理条例》规定，制定和修改管理规约应由业主共同决定。该小区为商住两用小区，目前不具备成立业主大会的条件。《北京市物业管理条例》规定，不具备成立业主大会条件的，可以组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项。因此，物业公司制定的《停车管理规定》未经业主共同决定，制定流程不符合规定。小区物业管理委员会主任孙某当场表示，明日即召开物管会会议，商讨修订《停车管理规定》。

　　随后，调解员对王某质疑物业公司设置消防通道是否合法进行分析。《中华人民共和国消防法》规定，机关、团体、企业、事业等单位应当保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。住宅区的物业公司应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。物管会主任孙某表示，在物管会会议上，将邀请区消防队的工作人员做专项的消防法律法规及规章制度知识普及，同时对《停车管理规定》进行消防法规审查，确保符合消防规定。王某在听完调解员的讲解后，认可物管会积极的处理态度，表示在停车管理规定修订再次发布后依旧会关注。物业公司和物管会均表示随时欢迎业主对工作进行监督。

　　调解员看到双方都以平和的态度解决问题后，向当事人普及业主在日常生活中应当遵守的规定。《物业管理条例》规定，管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。本案中，新的《停车管理规定》由物管会审查通过后，即对全体业主具有约束力。王某表示一定会遵守法律法规，如果物业再次发布的停车管理规定合法合规，一定会遵照执行，作为业主，王某也希望小区越来越好。

　　最后，对于王某想要随时进入小区停车的要求，调解员询问了物业公司的意见。经理李某表示，物业公司会向全体业主征求意见，适当延长临时停车时间。

　　案例点评

　　本案中调解员坚持和发展新时代“枫桥经验”，努力将矛盾化解在基层，通过积极有效的调解工作，切实化解了当事人之间的恩怨和对抗情绪，其成功经验值得借鉴。一是充分准备，找到症结，做好预判。现场调解前，调解员对案件基本情况、当事人心理状态、小区停车现状做了充分的了解，分析调解难点，并对调解走向作出正确预判。二是耐心倾听赢信任，心理疏导促理性。调解员在沟通过程中，耐心倾听当事人诉求，设身处地为其着想，增强双方对调解员的信任，最终促成当事人理性处理问题。三是追求公平正义，争取达到利益最大化。以事实为依据，以法律为准绳，不偏不倚，公平中立，综合考虑各方利益，最终实现良好的社会效果。