调解故事：出租房漏水，租户和中介公司谁负责维修？

　　王某不久前搬入一出租屋内，楼下业主李某因王某卫生间漏水频频敲门要求修补，王某只是一个租户，房屋的维修成本需要他承担还是租房给他的中介公司承担呢？来看今日调解故事。

　　案情简介

　　一日，家住一楼的李某发现自家卫生间有部分墙砖出现空鼓松动的情况，拆掉墙砖后发现，是楼上长期漏水渗入墙壁导致。为此，李某找到楼上租户王某，希望尽快解决漏水问题。

　　王某表示，自己是通过中介公司租房，刚搬来两个月，房屋漏水与自己无关。

　　多次协商未果，李某心急如焚，找到北京市门头沟区某街道调解委员会提出调解申请。

　　调解过程

　　摸清情况

　　李某表示，自己已在此居住十多年，之前以为卫生间墙砖松动是住得时间久了，加上卫生间通风不畅导致。最近家里重新装修，敲掉卫生间的旧砖后发现墙面大面积潮湿，从渗水量来看，装修工人判断是楼上漏水，虽然不算很严重，但是长年累月没有处理才导致墙砖底部积水进而空鼓松动，如果楼上不解决漏水、做好防水，他家卫生间也没办法动工。

　　王某表示，他是通过中介公司找的房子，才刚搬入两个月，李某三天两头来敲门，要求处理卫生间漏水问题，他联系中介公司，中介公司现场检查后，确认卫生间防水的确需要修补，需要他搬出房屋，但中介公司一直未给他找到合适的房子搬出，自己只是一个租户，卫生间往下渗水对自身生活没有影响，修补防水更与他无关。

　　中介公司表示，公司和二楼业主签署了托管合同，租务管理、保洁维修等由公司全权负责，得知卫生间漏水后，公司提出具体解决方案，多次为王某寻找房源，他都不满意，无法搬出，修补防水的事只能一拖再拖。

　　理清诉求

　　调解员通过居委会联系了二楼业主，确认维修等事宜确实由中介公司代管后，邀请李某、王某和中介公司在调解室进行面对面调解。

　　李某表示，希望二楼尽快解决漏水问题，不要耽误自家装修工期。

　　王某表示，自己可以搬家，是中介公司没能提供一个同等条件的住房，或者退一步，自己在附近小区找到了一个合适的房子，中介公司得负担自己的搬家费用。

　　中介公司承认，李某和王某都是无过错方，但是以往出现了类似情况，他们都是两个解决方案，一是给租户换一个条件相近的住房，二是租户自己退租，无论哪个方案都不包括承担租户的搬家费用。

　　梳理堵点

　　调解员将调解重点放在中介公司，指出既然李某和王某都是无过错方，解决问题的关键是，租户早搬家，房子早修好，才能将三方的损失降到最低。

　　出租人出租房屋时，应当确保房屋能够满足承租人的正常使用需求。中介公司作为房屋的实际管理人，有义务保证房屋及所提供的设施设备在承租人租赁期间能够正常使用。承租人发现房屋或者附属设施损坏的，中介公司应当及时履行维修和保养义务，避免损失进一步扩大。如今因为二楼防水有问题，承租人王某需要搬离，中介公司要承担责任不说，若是二楼防水迟迟修不好，一楼业主为了避免自己的损失是有权要求排除妨碍甚至要求赔偿的。

　　见中介公司有所触动，调解员再指出王某搬家本就是迫不得已，要求提供一个各方面差不多的房子，这个条件不好满足，现在只要求负担搬家费用，已经是退让一步了。他早一天搬离、防水早一天修好，中介公司也好尽早将房子重新出租，一楼业主也能早点重新开工，何乐而不为呢？

　　中介公司思索再三，终于同意了王某的要求，负担王某搬家的费用，王某也痛快地承诺一周内搬离，李某家重新开工指日可待，此事最终得到了圆满解决。

　　案例点评

　　房屋出租期间，出租人应当按照租赁合同约定的期限和方式向承租人交付房屋，同时有义务维持房屋符合合同约定的使用用途的状态，即确保房屋的功能和配套设施能够正常使用。

　　当房屋存在瑕疵或者附属设施出现问题需要维修时，出租人和承租人可以自行约定维修义务，没有约定或约定不明的，一般由出租人承担维修义务，如果是承租人的过错造成的，由承租人负责维修。

　　就本案而言，二楼卫生间防水没有做好，应由实际出租方中介公司负担相应维修责任。因为维修事务给承租人造成了不便甚至损失，所以中介公司应该承担赔偿责任或减少租金；若是未及时维修给其他业主造成损失，应承担侵权责任。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　第二百九十六条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

　　第七百一十条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。

　　第七百一十一条：承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

　　第七百一十二条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

　　第七百一十三条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

　　第一千一百六十七条：侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

　　《商品房屋租赁管理办法》

　　第九条第一款：出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。